Как обжаловать предписание жилищной инспекции?

После того, как проведение незаконной перепланировки было выявлено по какой-либо причине, к собственнику квартиры или нежилого помещения, где были проведены мероприятия по перепланировке без разрешительной документации, применяются санкции.

Мосжилинспекция предъявляет собственнику требование (предписание жилищной инспекции), согласно которому перепланировка либо должна быть согласована у устанавливаемой жилищной инспекцией срок, либо квартира или нежилое помещение должны быть приведены в первоначальный вид. (согласно плану БТИ до перепланировки).

Предписание жилищной инспекции

Предписание о согласовании перепланировки выдается не обязательно в процессе ремонта, оно может быть выдано и после проведения ремонта, уже после выявления незаконной перепланировки.

Что является самым неоднозначным и зачастую сложным случаем, так как если в процессе проведения ремонта есть возможность что то изменить, то после окончания ремонта если ремонт сделан с какими то нарушениями не остается ничего делать кроме как переделывать ремонт.

Кроме того, в нашей практике бывали случаи когда на перепланировку было получено разрешение, но в процессе ремонта собственник отклонился от согласованных мероприятий и некоторые мероприятия сделал/не сделал по своему усмотрению.

В результате инспектор обнаруживал несоответствия с ранее согласованным проектом перепланировки и выдавал предписаниелибо пересогласовать перепланировку, либо привести планировочные решения квартиры к ранее согласованному проекту.

Как действовать собственнику после выдачи предписания жилищной инспекции:

После получения предписания государственной жилищной инспекции, у собственника есть два пути решения проблемы, и оба они указаны в документе вместе со сроками исполнения предписания: узаконить или привести всё к состоянию «до перепланировки».

Итак, в каких случаях узаконить выполненную самовольную перепланировку не представляется возможным?
В ситуациях, когда в ходе перепланировки были произведены мероприятия, которые запрещены действующим законодательством, чаще всего это затрагивание несущих конструкций, перенос или расширение мокрых зон над жилыми помещениями соседей, урезание вентиляционных каналов и т.д.

То есть те мероприятия, которые могут создавать потенциально аварийную ситуацию, ухудшают условия проживания соседям, ухудшают эксплуатационные характеристики здания и снижают несущую способность конструкций зданий, а соответственно угрожают безопасности проживающих в доме жителей.

Ознакомиться с мероприятиями, которые являются недопустимыми при перепланировке можно в Постановлении Правительства Москвы № 508 (приложение 1, пункт 11, редакция №840).

Отказ в согласовании перепланировки

Поэтому перепланировку, где подобные мероприятия были проведены без разрешения придётся исправлять возвращать всё в соответствии с первоначальным планом БТИ. В некоторых случаях, когда перепланировка включает в себя множество мероприятий, но среди них есть запрещенные, собственники стараются хотя бы узаконить то, что потенциально согласуемо.

Можно ли обжаловать предписание жилищной инспекции

Предписание жилищной инспекции владелец квартиры или нежилого помещения может обжаловать в судебном порядке, однако на практике, перепланировке в г.Москва, суды не выносят положительных решений ссылаясь на орган (Мосжилинспекция) который уполномочен выносить решения о согласовании.

Кроме того, предписания не выдаются «просто так», если он было выдано, значит есть явные нарушения и обжаловать его бессмысленно. В случае, если перепланировка не затрагивает несущие конструкции, и вы уверены в том, что не нарушаете прав ваших соседей и не создаёте угрозу их безопасности, наилучшим решением будет согласовать данную перепланировку задним числом на основании разработанного технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Как согласовать перепланировку после предписания жилищной инспекции

Если перепланировка была выявлена, то единственным путем ее согласования (предположим что в данной перепланировке нет нарушений и ее возможно согласовать), является разработка проектной документации в составе «технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ».

Если несущие конструкции затронуты не были, то данную документацию может разработать любая компания с допуском СРО, в том числе и наша. Если же были затронуты несущие конструкции, то за данным документом необходимо обращаться к автору-проекта дома.

Проверки жилищной инспекции: регламент взаимодействия

Как известно, проверки качества работ и услуг, выполняемых и оказываемых УК, проводятся регулярно (в том числе с подачи граждан) и в большинстве случаев заканчиваются наложением административного штрафа.

Работа по обжалованию постановлений, вынесенных по результатам проверок, проводится УК далеко не всегда, что влечет за собой значительные расходы на уплату штрафов и негативно влияет на хозяйственную деятельность.

Читайте также:  Что считается нарушением трудового права?

Таким образом, УК максимально заинтересованы в снижении объема штрафных санкций в условиях неснижаемой «активности» граждан – потребителей услуг и работ и количества проводимых с их подачи проверок и прочих административных процедур.

С одной стороны, обращение с жалобой в ГЖИ о нарушении УК правил содержания и ремонта дома – это право каждого собственника помещения в МКД, посредством реализации которого предпринимается попытка воздействовать на УК с целью повышения качества выполняемых ею работ (оказываемых услуг), своевременного проведения всех необходимых технических процедур и т. д.

С другой стороны, в большинстве своем собственники помещений не задумываются, чем в действительности обернется для них привлечение УК к административной ответственности по каждому обращению. По статистике управляющих организаций размер штрафа за одно правонарушение в два-три раза превышает годовую плату за содержание и ремонт с одной квартиры.

Таким образом, регулярным наложением штрафов можно достичь и обратного эффекта – снижения качества обслуживания домов. Во всяком случае так утверждают профессиональные участники рынка жилищно-коммунальных услуг: дескать, собранные с собственников деньги пойдут не на ремонт помещений, а на уплату штрафов.

С этим утверждением можно поспорить, однако факт есть факт: если штрафы растут, а качество работ и услуг падает, значит, собственникам следует использовать и иные рычаги воздействия, чем ждать помощи со стороны ГЖИ. Кроме того, всем хорошо известно, что наша административная машина имеет множество пороков, и самые распространенные из них – бюрократизм и формализм.

Проверками ради проверок, статистики и достижения других целей, никак не связанных с действительным пресечением неправомерных действий хозяйствующих субъектов, никого не удивишь.

Есть и еще один нюанс. Бездействие собственников и несоблюдение РСО технических регламентов также могут послужить причиной неудовлетворительного состояния общего имущества собственников помещений в МКД, однако доказать это бывает чрезвычайно сложно, а порой и невозможно. В свою очередь, процедура предъявления регрессных исков к РСО – дело неблагодарное и затратное.

В таких условиях (при проведении массовых проверок и нарастающем недовольстве собственников) для УК чрезвычайно важно добиться сокращения размера штрафов, чтобы высвободить финансы для решения других задач в рамках деятельности по управлению МКД. Для этого нужно четко представлять объем полномочий должностных лиц ГЖИ и порядок проведения ими внеплановых проверок, а также разработать процедуру взаимодействия с ГЖИ.

Надлежащее содержание общего имущества.

Согласно п.10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения и техническом регулировании) в состоянии, обеспечивающем соблюдение определенных характеристик и требований (как эстетических, так и технических) к архитектурному облику дома, его безопасности, доступности помещений для пользования, постоянной готовности инженерных коммуникаций и т. д.

Если собственники выбрали такой способ управления МКД, как управление управляющей организацией или непосредственное управление, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения соответствующего договора (п.16 Правил содержания общего имущества).

Кстати, содержание общего имущества подразумевает проведение внушительного перечня работ, в частности текущий и капитальный ремонт МКД (п. 11 Правил содержания общего имущества).

Таким образом, надлежащее содержание общего имущества обеспечивают его собственники, а управляющие организации отвечают перед ними за нарушение своих договорных обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил содержания общего имущества).

Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

Ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД – следствие несоблюдения УК в том числе Правил содержания общего имущества. Данный вид правонарушений в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ является поводом для привлечения хозяйствующего субъекта к административной ответственности. Для должностных лиц размер штрафа колеблется от 4 000 до 5 000 руб.; для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.

Далее обозначим ключевые моменты в том, кто является субъектом правонарушения по данной статье КоАП РФ и в каких случаях управляющая организация не может и не должна привлекаться к административной ответственности по основаниям, перечисленным в ней.

Читайте также:  Повысят ли пенсионный возраст для женщин?

При проведении проверок должностные лица ГЖИ, фиксируя обнаруженные нарушения, не выясняют причины, по которым они возникли. На данном этапе управляющая организация должна четко представлять, есть ли ее вина в том, что содержание и ремонт МКД осуществляются ненадлежащим образом.

Согласно общим правилам (обозначим ключевые моменты) в договоре управления среди прочего должны быть указаны: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В дополнение п.17 Правил содержания общего имущества обязывает собственников помещений утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Вместе с тем на страницах журнала мы неоднократно предостерегали УК, что неуказание в перечне работ и услуг, утвержденном общим собранием собственников, каких-либо работ и услуг, необходимость выполнения (оказания) которых вытекает непосредственно из нормативно-правовых актов в области содержания и эксплуатации жилищного фонда, вовсе не освобождает УК от их выполнения (оказания).

Данный вывод подтвержден Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

В частности, в данном постановлении указано, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В связи с этим УК нужно с большой осторожностью применять рекомендации Минрегиона России, содержащиеся в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14, относительно того, что, если для включения в договор управления конкретных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД требуется решение общего собрания собственников помещений, отсутствие таких решений означает, что УК:

  • не вправе выполнять несанкционированные собственниками работы и услуги;
  • не должна отвечать за последствия невыполнения таких работ и услуг;
  • не может быть привлечена к административной ответственности за их невыполнение, а органы ГЖИ не вправе давать предписания об их выполнении.

Кстати, анализ судебной практики свидетельствует, что суды при рассмотрении интересующей нас категории дел не принимают во внимание ссылки УК на содержание Письма Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14, так как оно в силу ч. 1 ст. 13 АПК РФ не входит в круг нормативных правовых актов, применяемых при рассмотрении дел.

Здесь следует отдельно добавить несколько слов об обязанности проведения УК ремонтных работ капитального характера. Капитальный ремонт общего имущества, в соответствии с п.21 Правил содержания общего имущества, проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно п. 37 Правил содержания общего имущества при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со ст. 158 ЖК РФ размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Читайте также:  Кто оплачивает медосмотр при приеме на работу?

Как обжаловать результаты проверок

Под результатом проверки согласно ст. 16 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон №294-ФЗ) понимается акт проверки и все приложенные к нему документы, в том числе предписания об устранении нарушений законодательства, протоколы отбора образцов продукции, проб обследования объектов окружающей среды и объектов производственной среды и иные документы, предусмотренные указанным законом. В более узком понимании результатами проверки являются акт проверки и выданное на его основании предписание об устранении нарушений законодательства.

Процедура обжалования результатов проверки 

Статьёй 20 Закона № 294-ФЗ декларировано право хозяйствующего субъекта на обжалование результатов проверки, которая проведена с грубыми нарушениями, указанными в ч. 2 названной статьи, в вышестоящий орган государственного надзора (административный порядок) и в суд (судебный порядок).

1. Административный порядок

Что может быть предметом оспаривания

В административном порядке, исходя из содержания ч. 1 ст. 20 Закона № 294-ФЗ, могут быть оспорены результаты проверок, проведённых только территориальным органом надзорного ведомства.

Вопрос возможности обжалования акта проверки в административном порядке сомнений не вызывает, в то же время нередко вышестоящие надзорные органы, в частности центральный аппарат Росприроднадзора, отказывают в рассмотрении жалоб на предписания, ссылаясь на отсутствие законодательно установленного полномочия на отмену ненормативных правовых актов, издаваемых в рамках осуществления государственного надзора территориальными органами.

Подобные отказы государственных органов не имеют правовых оснований, поскольку полномочия государственных органов по пересмотру результатов проверки следуют из упомянутой ст. 20 Закона № 294-ФЗ. В случае же обжалования результатов проверок, проведённых территориальными органами Росприроднадзора, необходимо применять п. 8.11 Регламента Росприроднадзора (утверждённого зарегистрированным в Минюсте России приказом Росприроднадзора от 29.06.2007 № 191), согласно которому центральный аппарат вправе приостановить действие и отменить решение территориального органа Росприроднадзора в порядке осуществления ведомственного контроля.

Таким образом, центральный аппарат Росприроднадзора вправе не только отменить предписание, но и приостановить его исполнение на период рассмотрения заявления об отмене результатов проверки.

Однако вероятность приостановления центральным аппаратом действия предписания территориального органа, исходя из практики работы Росприроднадзора, представляется ещё более мизерной, чем возможность его отмены в административном порядке.

Установлены ли сроки на подачу жалобы и её рассмотрение

Законодательство не содержит требований относительно срока подачи жалобы на результаты проверок в административном порядке, в связи с чем основания для отказа в рассмотрении жалобы на результаты проверки, проведённой, допустим, четыре года назад, у вышестоящего надзорного органа отсутствуют.

В силу отсутствия и особой законодательно установленной процедуры рассмотрения таких обращений жалоба должна быть рассмотрена государственным органом в порядке и в сроки, установленные Федеральным законом от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», т.е. в течение 30 календарных дней с возможностью продления срока до 60 календарных дней.

Что делать, если вышестоящий орган отказал в удовлетворении заявления

Если вышестоящий орган принял решение отказать в удовлетворении заявления об отмене результатов проверки, данное решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом, если предметом административного оспаривания результатов проверки было обжалование предписания, то решение вышестоящего органа должно быть оспорено в судебном порядке вместе с предписанием.

2. Судебный порядок

Что может быть предметом оспаривания

В судебном порядке можно обжаловать результаты проверок, проведённых как территориальным органом, так и центральным аппаратом органа государственного надзора, а также решения вышестоящих государственных органов по результатам пересмотра результатов проверки в административном порядке.

Поскольку требования хозяйствующих субъектов об отмене результатов проверок вытекают из их предпринимательской и иной экономической деятельности, споры по отмене результатов проверок рассматриваются в арбитражных судах.

Возможность же отдельного судебного обжалования акта проверки является крайне спорным вопросом, поскольку акт проверки самостоятельно не порождает каких-либо обязанностей для проверяемого лица.

Ссылка на основную публикацию